不動産を貸している人と不動産を借りている人は相反する立場のため、昔からトラブルが多く発生しており解決には大きな労力が必要でした。
特に住宅を賃貸物件として貸し出す場合には、長い年月不動産を貸し出すことになり、不動産を借り始めたときと返すときでは室内の状況がまったく変わっています。
この状況の大きな変化がトラブルを引き起こします。
この紛争を防止するために、平成10年3月、当時の建設省が原状回復のガイドラインを制定しました。
原状回復とは不動産を借りたときの状態に戻して返すという意味です。
平成16年には原状回復の裁判の結果をガイドラインに取り込み、ガイドラインの改定をおこないましたが、まだトラブルが多く発生することを踏まえ、平成23年8月に再度ガイドラインが改定されました。
平成23年8月のガイドライン改正で、住宅不動産を貸す人・住宅不動産を借りる人に原状回復の費用の負担を、どこまでを貸した人に負担させるのか、どこまでを借りた人に負担させるのかがより具体的になったのです。
そして、令和2年には民法が改正され、初めて敷金の定義、原状回復義務の範囲が明確になりました。
住宅の賃貸物件の退去のときに、不動産を貸す人が支払う原状回復費用の内容はどのようなものなのか、不動産を借りた人が支払う原状回復費用の内容はどのようなものなのか、住宅以外の賃貸物件の退去のときも、どのようなものなのかもあわせて解説いたします。
■ ここでは、『貸主と借主がそれぞれ負担する費用は？貸主編』として、不動産を貸している人の内容に絞って説明いたします。
貸主は誰のこと？
貸主とは金銭、物品などを貸す人や賃貸契約の債権者、貸し手のことです。
個人の場合もあれば、法人が貸主ということもあります。
また、不動産の所有者が直接、借りている人に貸し出すケースもあれば、サブリース会社が借りている人に貸し出しているケースもあります。
サブリース会社とは不動産の所有者から一旦、不動産を借り上げて、そのあと、別の人に貸し出す会社のことです。
いわゆる転貸の一種です。そのため、貸主＝不動産の所有者ということではありません。
不動産を貸し出すケースは以下のとおり、さまざまな種類の不動産でおこなわれています。
- アパートやマンションの1室ごとに貸し出す
- アパートやマンションの全室を一括借り上げしているサブリース会社に貸し出す
- 店舗や工場、倉庫を貸し出す
- 事業用定期借地権として土地を貸し出し、借りた人が建物を土地上に建築する
- 月極駐車場やコインパーキングに駐車場として貸し出す
このとおり、貸主にもさまざまな貸主がいます。
退去時に貸主が負担する費用とは
住宅の賃貸物件の貸主が負担する費用の主な項目は以下のとおりです。
- 経年劣化による設備や内装、家電製品を稼働させることによって起きる汚れなど
- 次の入居を入れるためにおこなうリフォームやリノベーション
- 壊れたり、紛失もしていないカギの取り換え
- クロスやふすま、フローリングなど経年劣化による変色など
- 地震や台風、洪水など自然災害による壊れ
このように、時間が経過して汚れたところなど、借りている人のせいではない汚れや壊れは、貸している人の費用の負担で直さなければいけません。
しかし、賃貸契約書締結時に原状回復費用と範囲を決めて、借りている人に多く負担してもらうことは可能です。
例えば、次の入居者を探すときのハウスクリーニングをおこなう場合は、本来貸している人の負担ですが、賃貸借契約時に借りている人と、退去時には借りている人がハウスクリーニング代金50,000円支払わないといけないという特約を結ぶことにより、このハウスクリーニング費用請求は有効となります。
すべての原状回復について特約を結んで借りている人に負担させることはできませんので注意してください。
特約に記載されている金額が相場とかけ離れている、記載されている修復範囲が常識から外れているなど無効になるケースも多いので専門家に確認しておきましょう。
■ 次に駐車場や事業用定期借地権のように土地を貸す場合の貸主の費用を見ていきます。
土地を貸し出す場合には、貸している人が負担する費用は原則ありません。
ただ、コインパーキングとして貸し出している場合、機材の撤去は無料でおこなってくれるかもしれませんが、アスファルトの舗装のし直しなどはおこなってもらえないケースがあります。
駐車場として貸し出す場合は、月極駐車場として貸し出すほうがよいこともあります。
まとめ
今回は『貸主と借主がそれぞれ負担する費用は？貸主編』を解説いたしました。
住宅を貸し出す場合には、細かな決めごとを賃貸借契約時に特約として明記することがトラブル防止に必要です。
また、住宅の賃貸借契約というのは軽く読み合わせをするだけのことも多いので、特約を明記したうえで借りる人へしっかりと説明をしましょう。
そうは言っても住宅の賃貸物件にはトラブルがつきものですので、固定資産税・都市計画税を支払えればそれでいいというお考えの方は、建物など投資はおこなわずに駐車場など土地のまま貸したほうが良いかもしれません。
会社名：いえらぶパーク
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