特約事項って何？注意ポイントを解説！

2022-05-17 基礎知識, 契約に関すること

不動産の契約は、売買契約、賃貸契約ともに原則となる条文があります。
しかし、不動産契約では、この原則の条文が現実の取り引きと合わないことがあります。

例えば、売買契約の原則の条文には、買主は契約時に物件代金の一部を手付金として、売主に渡さなければいけないという条文があります。
しかし、手付金を支払わず、不動産を現金、一括購入する買主もいます。

このときに、原則の条文のままでは、売買契約を行うことができないため、特約事項にて手付金の条文を抹消し、一括購入するというような変更条文を書き入れます。

この原則の条項を変更する条文を書き加えた文章のことを特約事項と言います。

■ 本稿では、この特約事項について詳しく解説します。
不動産の契約に書き加えた特約事項がどのようなものなのか、把握した上で契約に臨むようにしましょう。

特約事項とは

特約事項とは、不動産の契約の条文を変更するために記載された文章のことを言います。
不動産の契約書は、取り引きをされる基本的な条文が宅地建物取引業協会という公的な機関により決められています。

しかし、不動産の取引内容は多岐に渡るため、基本的ではない取引も多く行われています。

この基本的ではない取引のときに、元から記載されている基本条文を変更します。
基本的な条文を変更する条文が特約事項です。

取引は売主と買主、または貸主と借主が内容を自由に決めてよいと民法にて定められています。

しかし、自由に決めてよい内容を制限している法律があります。
内容を制限されている法律のことに関しては、後ほど解説させていただきます。

どこに記載されているの？

特約事項は、不動産の契約書の記名押印がある次のページか、契約書の最後のページに記載されていることが多いです。
また、特約事項が別紙になっているケースもあります。

契約書の中に、特約や特約事項などの名称で、特約事項を記載する部分が入っていますので内容を確認しましょう。

どんなことが書かれているの？

不動産の契約の中に、基本の条文を変更する内容が記載されます。
契約書に記載することが多い特約事項を賃貸と売買に分けて紹介します。

■ 賃貸で特約事項として記載されるケース

■ 売買で特約事項として記載されるケース

ここで特約として挙げた条文は代表例のため、これ以外にも多くの特約事項があります。

基本的に特約事項は、一カ所に並べて記載されているため、この並べられている記載欄に何が記載されているのか確認しましょう。

確認すべきポイントは？

特約事項は、売主と買主または貸主と借主の特別な決めごとですが、お互いに納得して契約を行っても無効になる場合があります。

民法には、契約自由の原則という規定があり、公序良俗違反など一定の条件以外の契約は契約者どうしが合意していれば、特約の効力が発生します。
しかし、民法の規定よりも優先する特別法の規定というものがあり、この特別法の規定で禁止している特約条項があります。

なお、不動産の場合の特別法は、借地借家法や宅地建物取引業法などです。

例えば、貸主は賃貸借契約期間中に、借主を退去させても、借主は立退料などを一切請求しない、という特約を盛り込んだ場合、民法の規定では認められますが、借地借家法の規定により無効となります。

借地借家法には、住む人の権利を認めている規定があるため、住む権利を失うという退去をさせる場合には、貸主は借主に立退料を払わないといけないことになります。
そのため、借地借家法の規定により、契約終了時に立退料を一切請求しないという特約条項は無効となります。

このような特別法の規定を全て覚えるのは難しいため、特約事項には特別な規定があるということを認識しておくことがポイントです。

もし、特約事項に疑問があれば、特別な規定に該当し無効になっていないか、不動産会社などに確認を行うことができるようになります。

契約条文も特約事項も法律的な言い回しをするため、契約時には不動産会社に簡単に言うということなのか？という質問をし、契約内容がわからない、ということだけはないようにしておきましょう。

まとめ

特約事項は、契約者どうしが納得できれば特約として原則の条文を変更することができ、便利な事項です。

しかし、合意すれば何でも認められるということはありませんので注意してください。
契約者の片方にあまりにも有利な特約事項は、認められないことが多い傾向にあります。

どのような特約が認められるのかは、一般の方では判断しづらいため不動産会社などの専門家に確認をしましょう。

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